تغییر کاربری اراضی کشاورزی قوانین و ممنوعیت های آن

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

زمین ها، جزو خاک هر کشور بوده و علی رغم اینکه افراد می توانند تحت شرایطی، مالکیت برخی زمین های مسکونی و یا کشاورزی را داشته باشند، دولت، همچنان، به جهت صیانت و حفظ خاک کشور، برخی قواعد و شرایط را در خصوص کاربری و بهره برداری از زمین های تحت مالکیت قانونی افراد، وضع نموده و به موجب آن ها، به مالکین قانونی، اجازه هر نوع تغییر و دگرگونی در زمین ها را نمی دهد به همین خاطر اگر بدنبال تغییر کاربری اراضی کشاورزی هستید حتما با یک وکیل دعاوی ملکی مجرب مشورت کنید.

از جمله این قوانین، قانون حفظ کاربری اراضی زاراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون می باشد که تغییر کاربری زمین را صرفا، در موارد بخصوصی، مجاز دانسته و آن را منوط به اخذ مجوز قانونی و نظر کارشناس کرده است و هر تغییری، خارج از قانون را جرم انگاری نموده که مجازات سنگینی، برای مرتکب، در پی خواهد داشت. به همین جهت، ضروری است تا با مفهوم کاربری اراضی، تغییر کاربری و شرایط انجام این امر، آشنا بود تا با مجازات مربوط به آن، روبرو نشد.

از این رو؛ در این مقاله، قصد داریم بگوییم که منظور از تغییر کاربری اراضی چیست، موارد مجاز و استثنائات آن، چه هستند و تغییر کاربری زمین کشاورزی در چه شرایطی امکان پذیر است و در چه شرایطی این عمل جرم بوده و در نهایت، قواعد این مساله را از منظر قانون تغییر کاربری اراضی بررسی کنیم.

در ادامه با ما همراه باشید.

زمین کشاورزی شامل چه زمین هایی می شود؟

زمین های کشاورزی تنها شامل زمین های زراعی و باغ های خارج از محدوده و حریم شهر نیستند؛ بلکه به طور کلی زمین کشاورزی در یکی از محدوده های زیر واقع شده است :

زمین های کشاورزی واقع در محدوده شهر
زمین های کشاورزی واقع در حریم شهر
زمین های کشاورزی واقع در محدوده روستا
زمین های کشاورزی خارج از محدوده های بالا ( که بیشتر اراضی کشاورزی جزو این دسته می باشند)

چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشند؟

براساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اراضی و باغ های خارج از محدوده شهرها و شهرک ها مشمول مقررات این قانون هستند.

چه اراضی خارج از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشند؟

۱.اراضی زراعی و باغ های داخل در محدوده شهرها و شهرک ها 

۲.اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه مقررات مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مستثنی می باشند. (تبصره ۵ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها الحاقی 1385/8/1

۳.اراضی دارای کاربری متفاوت از نوعیت باغ و اراضی زراعی و باغی مصوب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری مانند تعریف طرح گردشگری در اراضی واقع در حریم شهر.

تغییر کاربری زمین کشاورزی به چه معناست؟

مقصود از تغییر کاربری زمین این است که شخص نحوه استفاده و بهره برداری زمین را تغییر داده و از آن، استفاده های دیگری کند. به عنوان مثال : اقدام به ساخت ویلا و املاک تجاری در زمین های با کاربری زراعی و کشاورزی نموده و بدین ترتیب؛ از زمین کشاورزی بهره برداری تجاری یا مسکونی نماید، به طوری که با این تغییرات ؛دیگر بهره برداری کشاورزی و زراعی از زمین امکان پذیر نباشد.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به معنای تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری زراعی و باغی به کاربری دیگراست به گونه ای که مانع « تداوم » و « بهره وری » این اراضی گردد؛ به همین خاطر ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴/۰۳/۳۱ در این خصوص چنین مقرر نموده است:

 بمنظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌ وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.
بند ( د ) ماده یک آیین‌ نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده : هر گونه اقدامی است که مانع از بهره‌ برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.

 
استثنائات تغییر کاربری غیرمجاز زمین کشاورزی

برای بررسی استثنائات تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها، باید به تبصره1و 4 و 5 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مراجعه کرد و دید که قانون گذار، چه مواردی را مستثنی از تغییر کاربری اراضی دانسته و یا آن ها را مشمول قانون حفظ کاربری اراضی یا قانون اصلاح این قانون نمی داند.

 این استثنائات، شامل مواردی که انجام آن ها، استفاده بهینه از تولیدات کشاورزی بوده و مواردی که داخل در اراضی طرح هادی هستند، می باشد که در زیر، به توضیح آن ها، خواهیم پرداخت :

براساس تبصره یک ماده 2 قانون مزبور تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود.
تبصره 4 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظکاربری اراضی زراعی و باغ ها مقرر می دارد : ” احداث گلخانه‌ ها،‌ دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا ها، بهینه‌ کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور، از شمول این ماده، مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌ محیطی، با موافقت سازمان‌ های جهاد کشاورزی استان ها، بلامانع می‌ باشد.

مطابق بند 3 از قسمت الف دستورالعمل ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها ؛ فعالیتهایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر و … را جزء تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است.

بر اساس این ماده، چنانچه شخصی، پس از کسب مجوز از جهاد کشاورزی، اقدام به ساخت مواردی نظیر گلخانه، دامداری یا مرغداری یا پرورش ماهی و سایر مواردی نماید که بهینه کردن تولیدات کشاورزی، محسوب شود؛ عمل وی تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ ها نبوده و جرم تلقی نمی شود.

تبصره 5 ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مقر می دارد: اراضی داخل محدوده قانونی روستا های دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون، مستثنی می‌باشند.

طرح هادی، طرحی بوده که با هدف اصلاح بافت و کاربری زمین های روستایی، طراحی شده و هدف آن، این است که از بافت روستاها، بهترین استفاده ممکن صورت گیرد و به موجب آن بسیاری از زمین هایی که پیش از این، به جهت کاربری خود، مجوز ساخت و تغییر کاربری نمی گرفتند، تغییر کاربری می گیرند و بر اساس ماده فوق الذکر، زمین های داخل طرح هادی، از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، مستثنی هستند.

مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز زمین کشاورزی

بر مبنای ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی  (موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ ۱۹/۰۴/۱۳۸۶ هیات وزیران )، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی خواهد گردید :

 ۱.ایجاد بنا و تاسیسات

۲.برداشت و یا افزایش شن و ماسه

۳.گود برداری

۴.خاک برداری و خاک ریزی

۵.پی کنی

۶.دیوارکشی اراضی 

۷.احداث جاده و راه

۸.احداث کوره های آجر و گچ پزی

۹.ایجاد سکونتگاههای موقت

۱۰.دپوی زباله، نخاله، مصالح ساختمانی و صنعتی و ضایعات فلزی

۱۱.رها کردن پس آبهای واحدهای صنعتی و فاضلاب شهری و ضایعات صنعتی 

۱۲.عبور شبکه برق

۱۳.لوله گذاری 

۱۴.سوزاندن، قطع و خشک کردن و ریشه کنی درختان به هر طریق 

۱۵.احداث راه آهن و فرودگاه و مراکز تفریحی و صنعتی 

۱۶.احداث طرح های عمومی و عمرانی جهت خدمات عمومی 

۱۷. احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف

۱۸. محوطه سازی شامل سنگ فرش کردن، آسفالت کاری، جدول گذاری و سنگ ریزی 

۱۹. احداث پارک و فضای سبز

۲۰. مخلوط ریزی و شن ریزی

۲۱.انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای کشاورزی.

براساس مصوبه اعلامی هیات وزیران، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی موظف است، در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.

جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

اصل قانونی بودن جرم و مجازات اقتضا می‌کند که قانون‌گذار تمامی اعمال و رفتار مجرمانه را مشخص نموده و مجازاتی معین برای آن اعلام نماید تا محاکم قضائی در تشخیص این مصادیق سلیقه‌ای عمل ننموده و باعث تضییع حقوق شهروندی نگردند ؛به همین جهت ماده ۲ قانون مجازات اسلامی به این مهم اشاره نموده است. در راستای توجه به این اصل مهم مقنن در مخالفت با تغییر کاربری بی‌رویه اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم‌انگاری عنوان «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» در سال ۱۳۷۴ با اصلاحات ۱۳۸۵ نموده است.

مجازات قانونی تغییر کاربری

در ماده  4 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات یا ماده 3 اصلاحی چنین آمده است :

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون،  که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به‌ پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است،  و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد.

فاعل جرم
برابر ماده ۳ قانون و بند «ذ» ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن، مرتکب این نوع جرم باید مالک یا متصرف قانونی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد، و مالکیت آنان با ارائه سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت و یا طبق احکام قطعیت‌ یافته از محاکم قضائی محقق شده باشد؛ بنابراین چنانچه شخص غیر از مالک یا متصرف قانونی ملک مرتکب عنصر مادی تغییر کاربری گردد، عمل وی وصف کیفری تغییر کاربری موضوع ماده ۳ را نخواهد داشت. بنابراین با عامل به گونه دیگری برخورد خواهد شد.
موضوع جرم
برابر ماده ۱ قانون و بند «ت» ماده ۱ آیین ‌نامه اجرایی آن، تغییر کاربری در موارد زیر را می توان مصداق جرم مورد نظر دانست :  اراضی تحت کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته باشد ، اراضی تحت فعالیت‌های موضوع تبصره ۴ الحاقی که در حکم اراضی زراعی و باغ‌ها محسوب می‌شود.
همانگونه که ذکر شد مجازات تغییر کاربری در قانون محدود به اراضی کشاورزی و باعات یا اراضی خارج از محدوده های شهری و روستایی می باشد.

آیا امکان تغییر کاربری زمین کشارزی و باغ، به مسکونی، وجود دارد یا خیر؟

بر اساس ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین کشاورزی صرفا در موارد ضروری نظیر استفاده شخصی مالکان آن ها که داری سند رسمی یا عادی بوده، تا 500 متر مربع، امکان پذیر بوده و با توجه به تبصره یک ماده 2 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تشخیص این ضرورت با کمیسیونی است که متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس مسکن و شهر سازی، همچنین مدیر کل حفاظت محیط زیست استانی که زمین در آن واقع شده و یک نماینده از سمت استاندار می باشد.

قانون جدید تغییر کاربری زمین کشاورزی

بر اساس مادۀ 9 قانون جهش مسکن مصوب سال 1400 ؛ اراضی کشاورزی حاصل خیز ( درجۀ 1 و 2 ) ، جنگل های طبیعی و دست کاشت ، بیشه های طبیعی ، نهالستان ها ، پارک ها و ذخیره گاه های جنگلی و مرتعی ، عرصه های تغییر ژنتیکی ، ایستگاه های تولید بذر ، حوضه های آبخیز زوجی ، محمدودۀ ایستگاه های پایش و اندازه گیری آبخیز داری ، بستر و حریم رودخانه ها و انهار ، چراگاه ها و مسیر کوچ ایل نشین ها و مناطق چهارگانه محیط زیستی نمی تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار بگیرد .

در نتیجه می توان گفت که اگر شما دارای زمین زراعی می باشید که شامل یکی از موارد بیان شده در بالا می باشد ، اصولاً تا زمان حیات این قانون باید فکر تبدیل کاربری به اراضی مسکونی را از سر خود بیرون کنید؛ چرا که به موجب این قانون و این ماده ، مطلقاً تغییر کاربری این اراضی به مسکونی ممنوع و غیر قانونی می باشد .

لزوم مراجعه به وکیل در خصوص مسائل مفهومی اراضی

با توجه به قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ، باید گفت که در این زمینه قوانین و آیین نامه ها و مطالب تخصصی فراوانی وجود دارد و این مقاله فقط بخش کوچکی از آن ها را به خود اختصاص داده است، عدم رعایت هر یک از این قوانین تبعات بدی برای مالک خواهد داشت؛ از جریمه های سنگین گرفته تا تخریب و قلع و قمع از ضمانت اجراهای عدم رعایت این ضوابط می باشد.

لذا برای دوری جستن از این ضمانت اجرا ها، تا حد امکان از شخصی عالم به این قوانین و متخصص که اصولاً وکلای دادگستری می باشند بهره جویید.

برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید از وب سایت بهترین وکیل تهران که به خوبی از قوانین این حوزه آگاه است کمک بگیرید چراکه وکیل متخصص دعاوی ملکی به واسطه سال ها فعالیت در پرونده های متعدد ملکی، زراعی و کشاورزی، اطلاعات به روزی نسبت به سایر افراد دارد؛ بر همین اساس مجموعه حقوقی وکیل فلاح با بهره مندی از وکلای متخصص در این زمینه ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی اعلام می نماید، همچنین برای پیدا کردن بهترین وکلای تهران می توانید مقاله ای با همین نام را در وب سایت مطالعه کنید.